マイホーム購入の際にかかる税金について

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マイホーム購入の際の不動産契約では土地や建物の売買、所有権の移転に対して各種の税金がかかります。主には、印紙税、登録免許税、不動産取得税が挙げられ、それぞれ決められた課税標準に対して課税されます。多くの場合、自己居住用の物件(マイホーム)に対しては軽減税率が設定されており、その他の物件よりも優遇されています。マイホーム購入にかかる税金について解説します。

印紙税

印紙税は印紙税法に基づき課税文書に課せられる税金です。課税対象となる文書は多岐にわたり、不動産関連の契約書の他に、俳優業などの請負に関する契約書、約束手形、会社の定款原本、預金証書、保険証券、配当金領収書などが挙げられます。

不動産取引に関わる課税文書は下記の3つがあてはまります。

  1. 不動産、鉱業権、無体財産権、船舶若しくは航空機又は営業の譲渡に関する契約書
  2. 地上権又は土地の賃借権の設定又は譲渡に関する契約書
  3. 消費貸借に関する契約書

具体的な文書を挙げれば以下のようになります。

  1. 不動産売買契約書、不動産交換契約書、 不動産売渡証書
  2. 土地賃貸借契約書、土地賃料変更契約書
  3. 金銭借用証書、金銭消費貸借契約書

各文書の税額は記載された金額に応じて上がり、下図のようになっています。自宅を購入する際に通常必要となるのは、不動産売買契約書と金銭消費貸借契約書となります。土地が借地の場合は土地賃貸借契約書が必要となります。

上記の課税文書のなかで「不動産の譲渡に関する契約書」については平成30年3月31日までに作成されるものに関して、軽減措置が取られています。自宅購入に際しては、不動産売買契約書や金銭消費貸借契約書が必要となり、不動産売買契約書は軽減措置の対象となります。軽減措置の内容は下図の通りとなり、平成30年3月までは印紙税は主としてこの金額表で計算されます。

例)

物件価格:4000万円

ローン金額:3200万円

・不動産売買契約書にかかる印紙税:2万円(軽減税率なら1万円)

・金銭消費貸借契約書にかかる印紙税:2万円

計:4万円(軽減税率なら3万円)

登録免許税

登録免許税とは登録免許税法に基づき登記、登録、特許、免許、認可などに課せられる税金です。

土地・建物共に、課税対象は固定資産課税価額であり、各市町村役場で管理している固定資産課税台帳に記載されている価格となります。記載がない場合は登記官が認定した価格となります。

平成29年3月31日までに登記を受ける場合には軽減税率が適応となり、下記の条件を満たす場合が適応となります。

軽減税率適応条件

 税率一覧

例)

物件価格:4000万円

ローン金額:3200万円

固定資産税評価額:土地1400万円、建物1400万円

・所有権移転登記登録免許税:2800 × 0.02 = 56万円(軽減税率なら25.2万円)

・抵当権設定登記登録免許税:3200 × 0.004 = 12.8万円(軽減税率なら4.2万円)

計:68.8万円(軽減税率なら29.4万円)

登録免許税は自宅用に新築した家が軽減税率の対象となり、税負担の大幅な軽減に繋がります。課税対象は固定資産課税価額であり、実際の土地代、建物代よりも低い価格に設定されてはいますが、2.0%の税率が適応になった場合は2000万円の課税価額でも40万円の税金となり、決して少なくない費用となります。

不動産取得税

不動産取得税は、地方税法に基づき、不動産の取得に対して課される税金です。

不動産が存在する都道府県が取得者に対して課す税金であり、不動産の所有権移転に対して課される流通税となります。所有権の取得後に契約が解除された場合でも、所有権移転が生じていれば課税対象となります。課税標準は、市町村における固定資産課税台帳に記載されている固定資産税評価額か、記載がない場合は固定資産税と共通の固定資産評価基準によって決まる価格となります。

不動産の取得は原始取得と承継取得に分けられ、原始取得とは、不動産の存在しなかった場所に新たに不動産を設けることを指し、物件の新築・増築は原始取得に分類されます。承継取得とは、既に存在する不動産を譲り受けることを指し、中古物件は承継取得に分類されます。

税率は所得方法、土地と建物に応じて異なる軽減措置が存在します。また、地方税であるため、都道府県によって内容に若干の相違があります。概ね以下の内容を踏襲しています。

取得税率

不動産取得税の税率は下表を踏まえています。

軽減税率

土地と建物に応じて異なる軽減措置が存在します。軽減の条件や額も土地と建物で個別に設定されており、建物の場合は新築と中古でさらに分かれています。

例)

物件価格:4000万円

固定資産税評価額:

土地・140㎡ 1400万円

建物・110㎡ 1400万円

・土地の取得税:1400 × 0.03 -(1400 ÷ 140 × 200 × 0.03)= ▲18万円(0円)

・建物の取得税:(1400 - 1200) × 0.03 = 6万円

計 6万円

不動産取得税は自宅用として使用する場合の軽減措置が充実しています。一方で別荘として使用する場合や投資用物件として購入する場合は軽減措置は受けられず、3~4%の税負担となるため、注意が必要です。

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