不動産仲介手数料が必要となる条件と算出方法ついて

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不動産仲介手数料は不動産の売買・賃貸契約が成立したときに不動産仲介業者に支払う手数料です。金額は物件価格の3%程度に及び、高額な不動産取引においては大きな費用となります。ここでは不動産仲介手数料に関して、支払いが必要となる条件と、手数料の算出方法に関して解説します。

不動産仲介手数料が必要となる条件

まず不動産仲介手数料は、仲介業者を介して取引を行う場合にのみ必要となり、契約が成立した時点で支払い義務が生じます。不動産取引を終えるまでには以下の過程を経ることになりますが、仲介手数料は成功報酬なので契約が成立するまでは支払い義務は生じません。

  1. 問い合わせ
  2. 内覧・見積もり
  3. 申し込み
  4. 審査
  5. 契約
  6. 引き渡し

マイホームを購入する際に、住宅メーカーで一軒家を新築する場合や新築マンションを購入する場合など新築物件の場合は、仲介手数料を必要としない場合が多いです。これは売主からの直接購入の形をとっていたり、代理販売や仲介販売の形をとっている場合でも仲介手数料を売主に請求しているためです。

一方で、中古物件の場合は仲介業者を介しての契約が大部分を占め手数料は買主負担とするため、仲介手数料が生じます。なお、仲介業務で発生する費用に関しては原則的に売主・買主に請求することはありません。例えば、物件の広告費用や内覧に関係する交通費などの費用は、仲介手数料に含まれるものであり、契約成立までは請求出来ません。売主・買主の特別な依頼に基づき発生した費用については、実費に限り請求することが認められています。売主の希望で実施した特別な広告宣伝の費用や遠隔地の購入希望者との交渉のための出張旅費などについては、仲介手数料とは別に請求されます。

不動産仲介手数料の算出方法

不動産仲介業者が受け取ることのできる仲介手数料は、宅地建物取引業法により上限額が決められています。上限額を超える額を受け取った場合は法令違反となります。仲介手数料は売主ないし買主の一方のみに請求されます。上限は表の通りです。

実際の仲介手数料は以下の様に計算されます。

例) 取引額1500万円の物件の場合

  • 取引額の200万円までの手数料:200万円×0.05=10万円
  • 取引額の200万~400万円までの手数料:(400万円-200万円)× 0.04=8万
  • 取引額の400万~1500万円までの手数料:(1500万円-400万円)× 0.03=33万円

全体で、51万円(税抜)となります。

上の計算式を簡素化すると、

  • 手数料 =1500万円 × 0.03 +(400万円-200万円)×(0.04-0.03)+ 200万円 ×(0.05-0.03)
    = 1500万円 × 0.03 + 6万円

となり、取引額の3%+6万円(税抜)となります。これを速算式といい、仲介手数料の上限を計算するのに便利です。

仲介手数料は、税金と異なり課税評価額のように実勢価格からの減額措置はなく、実際の取引額に2~3%程度の割合でかかります。3800万円の販売価格であれば仲介手数料1%の違いは38万円の差となり、手数料なしと3%の仲介手数料がかかる場合を比較すると、支払の費用は114万円以上もの開きが出ます。これは極めて大きな額であり、マイホーム購入費用に占める仲介手数料の重要性が分かります。

不動産会社の仲介業は手数料が利益の大部分を占めるため、仲介料の設定にはかなり開きがあります。注意すべき業者の特徴は以下の通りです。

  • 上限額を超える手数料を提示する。
  • 上限額が法的に定められた通常手数料であると喧伝する。
  • 原則的に請求されないはずの広告料や移動経費を容易に上乗せする。

上記のような行為は違法性を含んでいる場合さえあり、請求内容をよく確認した上で慎重に検討する必要があります。

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