固定資産税評価額の算出方法ついて

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固定資産税評価額は、毎年支払う固定資産税の算定基準となる価額のことであり、不動産売買の際には登録免許税や不動産取得税の基準として用いられています。固定資産税評価額の算出方法に関して解説します。

固定資産税評価額は、市町村が主体となって不動産の評価を行い、「適正な時価」として固定資産課税台帳に登録されています。ここでいう「適正な時価」は売買価格とは異なり一定の基準に従って市町村が評価した価額であり、土地と建物で個別に評価されます。

土地については、不動産鑑定士が標準宅地についての価格を算定して、算定された価格に画地補正を追加し、固定資産税評価額を求めています。建物については、総務省が作成した再建築費評点基準表の点数を基準に新たに同じ住居を建築する際に必要となる建築費(再建築費)を求め、これに経過年数による減価を考慮して、固定資産税評価額を求めています。

土地の固定資産税評価額

一つの土地には、公示価格、相続税路線価、固定資産税評価額、取引価格の4つの価格があり、固定資産税評価額はそのうちの一つです。各市町村が固定資産税を算定する際の基準となる価額であり、登録免許税や不動産取得税の算定基準としても用いられます。3年ごとに評価が改まりますが地価変動の大きい都市部では都度修正されます。

土地の固定資産税評価額の計算を行うためには、土地のある場所が、市街地的形態を形成する地域(「市街化区域」とほぼ同義です)、市街地的形態を形成するに至らない地域(「市街化区域」以外)、のどちらに属するかを見ておく必要があります。市街地的形態を形成する地域に該当する場合は「市街地宅地評価法」による評価法が用いられ、市街地的形態を形成するに至らない地域に該当する場合は「その他の宅地評価法」による評価法が用いられます。各々の評価法における評価額の計算式は下記の通りです。

市街化区域における固定資産税評価額を求めるためには、固定資産税路線価、土地面積(地積)、評点(補正率)の3つが必要となります。固定資産税路線価は全国地価マップから閲覧することが出来ます。土地の住所を入力すると土地の面している道路の路線価が表示されます。土地の面積は、登記簿に登記されている土地面積か、登記簿に登記されていない土地については現況の土地面積により決定します。評点とは、土地の形状などによって減少する分の価値の補正率のことであり、土地の接道状況、奥行の長さ、間口の狭さ、不整形の4点を考慮して決まる値です。すなわち、同じ路線に面する土地でも、長方形で面積の全てを使える土地と旗竿状で面積分を十分に使用できない土地があった場合、両者に対する市場価値は自ずと異なってくるため、それに合わせて固定資産税評価額に掛ける補正率です。

市街化区域に該当しない地域における固定資産税評価額を求めるためには、標準宅地の固定資産税評価額と土地条件による掛目の2つが必要となります。標準宅地は、類似地区ごとに道路に沿接する宅地のうち、奥行、間口、形状等からみて、標準的なものと認められるものを市町村が選定します。標準宅地の固定資産税評価額は不動産鑑定士が鑑定を行い決定します。土地条件による掛目は前出の評点に該当するもので、土地の状況を考慮して決まります。

建物の固定資産税評価額

建物の固定資産税評価額は、総務省が作成した再建築費評点基準表の点数を基準に新たに同じ住居を建築する際に必要となる建築費(再建築費)を求め、これに経過年数による減価率を掛け合わせて求めています。

評点の計算方法は複雑で、例えば木造家屋なら部分ごとに屋根、外壁、天井、床など計11項目に分けて、屋根の場合は化粧スレート12,140点、建材型ソーラーパネル 31,380点など各項目ごとに該当素材による1㎡あたりの点数を確認して、自宅の各部位の面積と掛け合わせ合算することで求められます。

減価率は築経過年数と1㎡あたりの評点によって決まっており、0.2~0.8までの値となります。

再建築費評点基準表と減価率の一覧表は総務省ホームページで公開されています。

土地と建物を合わせた物件の固定資産税評価額は実際の市場価格とは開きがあり、概ね市場価格の7割程度といわれていますが、一軒家とタワー型マンションなどの大規模集合住宅とでは市場価格との開き度合が異なりますので、注意が必要です。

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